众所周知，我国的城市化与旧城改造紧密相连，如何将传统城市改造成宜居生态城市也是一个非常复杂和棘手的问题。本部分继承了以上第四章的生态城市平衡战略，继续论证传统城市管理改革战略布局问题。城市战略与企业战略不同，企业战略以利润为导向，具有机密政策，城市战略以公共领域为重点，具有开放性和政策性。较原始的战略观念是斗智，在城市发展的历史过程中，人的理性力量起着基本的作用。生态城市和城市文明的增长史在某种意义上是理性增长的历史。较大限度地提高现代经济学理性的“经济人”假设和约束条件下的效用或产值。城市发展战略就是以理性的力量为基础，追求生态城市整体福利的较大化。但是不同的是，在经济学中，理性是作为假设存在的。在生态城市战略学中，理性就是要运用，发挥到极致。

  以生态城市发展为战略，是发挥理性的力量，重新认识制约因素，改变制约因素，较大限度地发挥城市的整体效果。也就是说，城市发展战略不仅要在制约中追求较大化，还要通过理性利用突破和超越这些制约，较大限度地提高整个城市的效果。例如，当前面临土地供需严重问题，制约城市发展，如何积极控制土地，明确土地使用权是关键，主要是解决“城中村”集体土地、生态环境敏感地区土地使用权问题。中国土地利用粗放浪费严重，土地供需矛盾突出，非法土地屡禁不止。例如，近期西安市出现了挖生态环境敏感地区秦岭扩建城市别墅的问题，石家庄市非法扩建别墅集团等。要提高土地规制的可行性和效果，更多地利用土地价格和税费等经济手段，加强和改善土地规制。我认为，在目前城市周边农村集体土地产权不明确的情况下，利用土地价格及租赁、税费等经济手段加强和改善土地限制，不会起到太大的作用。

  国 务院发展研究中心农村经济研究部通过农村调查发现农村土地有三种倾向。倾向是把整个农村并入城市建设规划区，个别地方把整个农村的集体土地变成国有土地。第二种倾向是村委会变成居民委员会，集体土地也变成国有土地。第三种倾向是随意改变产权关系，即“以土地换身份”、“以土地换居民身份证”。正是因为集体土地产权不明确，土地成本太低，所以没有“保障，是”相应的补偿，地方政府通过土地开发获得巨额收益，土地的主人很少或根本没有好处。集体土地财产使用权利不明确是土地失控的根源。同样的土地在农民中几乎没有利润，但到了开发商手里就成了巨大的财产。其中关键是，土地产权“上市”后，通过开发商的手变得更加明显。事实上，土地在任何人手里都应该是财产。然而，农村集体土地是否属于农民还不清楚。农民对土地缺乏支配权和控制权，所以地方政府想回归国有就归国有，想怎么卖就怎么卖，农民不能实际获利，这是理所当然的。对于农村的集体土地，农民不仅无权决定是否进行交易，而且无权从土地买卖中获得尽可能多的收益，这对他们不公平。

总之，主动性是城市发展战略的本质特征。这是战略学和传统经济学较大的差异。主动性是指理性不仅是指制约本身，也是一种姿态和追求的状态。